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独家:严查“治”下 苏风彦:《预售资金监管办法》实施可能会增加开发企业负担

独家:严查“治”下 苏风彦:《预售资金监管办法》实施可能会增加开发企业负担

导语:腾讯消息,113日石家庄市住房和城乡建设局发布了一则关于《石家庄新建商品房预售资金监管办法》(以下简称《办法》)的通知,《办法》中提到“为促进房地产市场平稳健康发展,维护商品房交易双方合法权益,规范新建商品房预售资金监督管理,根据《中华人民共和国城市房地产法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律法规的规定,结合本市实际,制定本办法。”

其中规定“监管机构与开发企业、监管银行在签订监管协议时,应当以该预售项目的预售平均价确定40%的比例为重点监管资金”,第十六条分别列出了申请拨付重点监管资金的具体节点,申请拨付重点监管资金的重要条件为项目的工程进度,直至房地产开发商拿到房本,资金监管接触。

年末将至,石家庄房价疯涨将近一年,政府市场调控的“大手”伸出,10月份限购的呼声一度此起彼伏。近期,石家庄相继出台了相关的政策和规范,这些政策和规范将对“一度领涨全国的石家庄楼市”产生什么样的影响呢?腾讯房产第一时间独家采访房地产业内专家,为您揭开迷雾,深入政策解读。

独家:严查“治”下 苏风彦:《预售资金监管办法》实施可能会增加开发企业负担

腾讯房产独家专访石家庄盛泰达房地产开发有限公司总经理苏风彦

苏风彦:《办法》实施中可能会增加开发企业负担

在谈到新《新建商品房预售资金监管办法》得出台时,苏风彦认为是基于石家庄没有出台相关楼市调控政策,因此出台了对石家庄主城区的预售资金监管的政策。

《预售资金监管办法》有待商榷

“首先我对该《办法》是持保留意见的,从市场经济的角度来看,《办法》与《公司法》某种意义上是不同的,属于行政干预企业经营的行为。”苏风彦亮明了自己的看法。对于该《办法》他表示有很大的疑问,在《办法》的第二条中讲到的新建商品房预售资金包括首付款、按揭贷款、房价款(含一次性付款和分期付款),在第十三条中讲到,‘监管机构与开发企业、监管银行在签订监管协议时,应当以该预售项目的预售平均价确定40%的比例为重点监管资金,用于支付建筑安装、区内配套建设等’,这40%的监管资金是在销售之前按照政府规定的价格缴纳还是在销售之后缴纳?苏总认为该《办法》中并没有明确。

这一办法的实施无疑会加大开发企业的前期投入

“按照这个政策条款来的话,首先就是主城区加大了开发企业前期资金的投入,开发企业前期所有建设达到预售条件以前,公司从拿地到建设资金全部由开发企业自行解决,开发商需要雄厚的实力和资本才能建设达到预售的资格。加重了主城区开发企业前期的资金压力。”

关于预售资金监管的目的

苏总分析道:资金监管确实能起到防止开发企业挪用预售资金以及防止拖欠农民工工资的作用。但是按照正常的企业开发程序,正常注册、正常开发、合法经营,那么证件不全、挪用资金等不良现象就不会出现。如果想要解决上述最根本的问题,政府应该加强执法力度,担负起正常企业开发过程中该有的监管责任,从根源上防止开发企业不良运行现象的发生。而不应该是再去出台相关《办法》去弥补之前监管的漏洞;并且这样的《办法》很可能会形同虚设,“监管”出现更多的漏洞。长期下去,这样的《办法》对于市场经济的运行也不见得有利,更别提“保护购房者的资金安全”。

附:《石家庄市新建商品房预售资金监管办法》原文如下:

第一条为促进房地产市场平稳健康发展,维护商品房交易双方合法权益,规范新建商品房预售资金监督管理,根据《中华人民共和国城市房地产法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条本办法所称新建商品房预售资金,是指房地产开发企业(以下简称开发企业)预售在建商品房,按照商品房预售合同约定收取的全部房价款,包括首付款、按揭贷款、房价款(含一次性付款和分期付款)。

第三条本市新华区、裕华区、长安区、桥西区新建商品房预售资金的缴存、拨付、使用及监督管理适用本办法。

第四条市住房和城乡建设局是新建商品房预售资金监管的主管部门(以下简称主管部门)。市房产交易中心是新建商品房预售资金的日常监管机构(以下简称监管机构),具体负责新建商品房预售资金的日常监督管理工作。

第五条监管机构应当建立统一的房地产交易资金监管信息系统和相应的管理制度,对新建商品房预售资金进行监管。

第六条新建商品房预售资金监管期限,自项目核发商品房预售许可证开始,至项目办理房地产首次登记后止。

第七条 监管机构对新建商品房预售资金实行全程监管。预售资金监管是指对用于支付该预售项目的建筑安装、区内配套费用和用于本项目开发或偿还本项目开发贷款的预售资金的监督管理。

第八条本市范围内的商业银行,可自愿从事商品房预售资金监管业务,应当具备规范运营业务能力、资金监管能力、并满足网络技术条件要求。商业银行与监管部门机构签订商品房预售资金监管合作协议后即为监管银行。监管银行要与监管部门机构信息系统联网,达到信息即时传递与交换。

第九条开发企业申请商品房预售许可证时,可自主选择监管银行,开立新建商品房预售资金监管专用账户(以下简称监管专用账户),并由监管机构、监管银行、开发企业三方签订新建商品房预售资金监管协议(以下简称监管协议)。监管专用账户应当按照一个《商品房预售许可证》对应一个账户的原则开立。开发企业根据按揭贷款需要,可凭银行资料申请增开监管专用账户。

第十条监管专用账户设立后,开发企业因特殊原因申请变更监管专用账户的,应当与原监管银行协商一致后到监管机构备案,经主管部门审核通过后,重新签订监管协议,并将原监管专用账户的结余资金转入新的监管专用账户。

第十一条签订监管协议,开发企业应当会同监管银行向监管机构提供相应的资料:

开发企业应提交下列资料:

(一)《石家庄市新建商品房预售资金监管申请书》原件;

(二)营业执照复印件;

(三)组织机构代码证复印件;

(四)法定代表人身份证明复印件;

(五)委托代理人授权委托书原件;

(六)委托代理人身份证明复印件;

(七)预售项目价格表原件。

提交材料中复印件需加盖本单位公章,并提交原件进行审核。

监管银行应提交下列材料:

(一)营业执照复印件;

(二)组织机构代码证复印件;

(三)法定代表人身份证明复印件;

(四)《中华人民共和国金融许可证》复印件;

(五)委托代理人授权委托书原件;

(六)委托代理人身份证明复印件;

除第三项外提交材料中的复印件需加盖本单位公章,并提交原件进行审核。

第十二条开发企业应当将监管协议的主要内容在售楼场所进行公示,并告知购房人。

第十三条监管机构与开发企业、监管银行在签订监管协议时,应当以该预售项目的预售平均价确定40%的比例为重点监管资金,用于支付建筑安装、区内配套建设等。

第十四条购房人所缴纳的新建商品房预售资金必须全部直接存入商品房预售合同载明的监管专用账户。开发企业不得以任何形式直接收存预售资金。购房人申请按揭贷款的,贷款银行或住房公积金管理中心应当将按揭贷款直接发放到该监管专用账户。

第十五条 每笔预售资金进入监管账户后,开发企业可以根据需要自主申请该笔资金的60%用于本项目开发及偿还本项目开

发贷款。

第十六条开发企业应当按照开发建设预售项目工程进度,申请拨付重点监管资金,具体节点为:

(一)取得《商品房预售许可证》的,可以申请使用重点监管资金总额30%的资金。

(二)建成层数达到规划设计总层数一半的,可以申请使用重点监管资金总额55%的资金。

(三)主体封顶的,可以申请使用重点监管资金总额85%的资金。

(四)通过竣工验收的,可以申请使用重点监管资金总额95%的资金。

(五)按照上述工程进度和申请额度拨付相应监管资金后,监管账户内的资金余额不得低于该预售项目重点监管资金总额的5%。完成房地产首次登记的,解除监管。

第十七条开发企业使用重点监管资金的,应当向监管机构提出申请,并按照监管节点分别提供材料:

(一)取得《商品房预售许可证》的,应当提交预售许可证。

(二)建成层数达到规划设计总层数一半的,应当提交开发企业和施工单位出具的证明。

(三)主体封顶的,应当提交主体(结构)验收证明。

(四)通过竣工验收的,应当提交《石家庄市建设工程竣工验收备案证》。

(五)完成房地产首次登记的,应当提交房产首次登记证。

第十八条监管机构应当自受理开发企业用款申请之日起3个工作日内完成对申请材料的审核和建设项目工程进度的实地勘察,并报主管部门审批,对符合规定条件且申请资金数额在相关监管节点额度范围内的,主管部门出具同意将预售资金拨付给开发企业的拨款单。

第十九条开发企业持主管部门同意的拨款单到监管银行支付使用新建商品房预售资金,监管银行应当在2个工作日内拨付;对因特殊情况不能拨付的应当向开发企业出具不予拨付通知书。

开发企业对监管银行不予拨付新建商品房预售资金有异议的,由监管机构协调处理。

第二十条监管银行应当按照监管协议中约定的方式,及时将监管专用账户的收支情况提供给监管机构。

第二十一条有关部门依法对监管专用账户的预售资金进行冻结和扣划的,监管银行有义务按照监管协议约定,向有关部门提供预售资金监管有关文件规定及监管协议等文件,以说明新建商品房预售资金及监管专用账户的性质,并当日书面告知监管机构。

第二十二条开发企业与购房人解除商品房预售合同的, 由开发企业自行结算退款,房价款应当自办理退房手续后7个工作日内予以退还。

第二十三条开发企业办理房地产项目首次登记后,应向监管机构提交解除监管的申请和有关证明材料,监管机构审核通过后,报主管部门审批,并通知监管银行,终止对监管专用账户资金的监管。

第二十四条 开发企业有下列行为的,由监管机构责令其限期整改:

(一)未按规定将商品房预售资金存入监管专用账户的;

(二)以收取其他款项为名变相逃避监管的;

(三)提供虚假资料申请拨付预售资金的;

(四)未按规定进行商品房预售合同网上备案,并私自收取房价款未存入监管专用账户的;

(五)未将新建商品房预售资金用于该项目有关工程建设的。

(六)其他违规行为

第二十五条本办法由市住房和城乡建设局负责解释。

第二十六条市内四区以外的县(市)区新建商品房预售资金监管,参照本办法执行。

第二十七条本办法自2016121日起实行,有效期至20211130日止。

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