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【权威解读】李水源十句话解读石家庄商业地产“去库存”新政

腾讯房产消息,2016年的3月份以来,随着石家庄市政府的20条新政的颁布执行而达到了空前的热络,新上市的住宅存量达到500万平方米左右,以每套房子100平方米计算,那么真正的住宅供应量也就是5万多套。

【权威解读】李水源十句话解读石家庄商业地产“去库存”新政

反观商业地产,因众多的城市综合体建设和单体写字楼、公寓的建设近年来扎堆儿来袭,且很多项目多集中于中山路一寓,使得整个商业地产的库存量约达1000万平方米;而如此压力山大的商业地产规模,与其说是一种城市发展的表征,倒不如说是一种政策与人为所带来的浓重负担。

腾讯房产石家庄获悉,日前,石家庄市政府下发了《石家庄市商业服务业用房去库存和发展房屋租赁市场细则》(以下简称《细则》),《细则》中表明为进一步促进房地产市场健康发展,结合我市商业办公用房库存较多,消化周期较长的实际,制定了该《细则》。该《细则》一出立即引起石家庄楼市的巨大波澜。

对此,腾讯房产独家采访了河北省不动产商会常务副会长石家庄市房地产业协会党支部书记李水源,李会长对该《细则》进行了解读,《细则》将会对石家庄商业地产产生怎样的影响?对商业“去库存”又会产生怎样的作用呢?

【权威解读】李水源十句话解读石家庄商业地产“去库存”新政

河北省不动产商会常务副会长 石家庄市房地产业协会党支部书记李水源

李会长认为,《石家庄市商业服务业用房去库存和发展房屋租赁市场细则》是对于改变石家庄商业地产“去库存难”问题力度非常大的一个文件,文件中讲到的措施非常具体,实际上《细则》的指导思想是政府为商业“去库存”提供了“售转租”一个新思路。李会长用十句话来分析《细则》的具体措施,具体分析如下:

1、抓源头,减少当前的商服用地的供应,相应商服项目也会随之减少;

2、调规划,对商服项目的规划调整为合适的比例;过去不合比例的商服项目规划导致了目前商业“库存”的高积,因此商服项目的比例需要根据不同的地段、不同的需求进行合理调整,从根源上对商服项目数量进行调控。

3、有区的,对于未出让或划拨、未开发的商业服务业设施用地,老火车站、新火车站、北站为商服项目的集中区域不在进行调整,未来将发展以交通枢纽为中心的商业圈,符合当前石家庄商业发展的实际情况。

4、商变居,将消化周期长等难以“去库存”的项目用地性质转变为住宅用地,转变为居住用地需满足居住用地的相关规划条件,如绿化率、日照时间等;但“商变居”数量仍然需要把握度,并不能将所有的商服用地变更为居住用地,这样将会给当前石家庄市商业地产市场增加“不确定因素”。

5、售转租,提出来金融机构要给予开发商一定的政策支持,开发企业将大量需“出售”的房屋标为“出租”,这也是商业地产去库存重要的手段。

6、减手续,“商转居”项目在用地性质的转变过程中,项目规划将不再需要重新申请,减少了手续办理环节。

7、保入学,原来住宅项目才具有在就近学校入学的权利,《细则》发布后,只要人们拥有商业项目的合法居住凭证,其孩子也将拥有就近入学的资格。

8、扩渠道,设置专业的租赁企业,工商部门企业给支持,专门从事房屋租赁事业。

9、正名声,中介可以公开标明自己的经营范围,进行正当的市场经营和形成良性的竞争。

10、减税收,将增值税从5%下降到1.5%,各方都将从中获得优惠。

李会长认为,上述十条大力度的措施表明,石家庄市政府对于当前商业地产“去库存”非常重视。根据这些建议,为更好的促进“商改住”,李会长还提出了自己的三点看法:

1、商业住房变为居住用房后,其中一个很大的难题即为居民用电仍然为商业用电。随着政策的落实,是否可以将商业用电指标改为居住用电,购房者得到更大的实惠后更愿意买这些房子,对于商业地产“去库存”是一个直接的推动力;需要供电部门与政府、开发企业相互协调,如:供电企业消减的收入可以和开发企业的买房收入进行调和。

2、是否考虑将商业项目40年的商业用地性质转变为70年的住宅用地,土地部门对于项目地块性质的认可也是项目合法开发的基础。

3、是否可以考虑,关于“商改住”过程中土地出让金费用自然转化,不再考虑土地性质价格不同的问题。如果上述看法能落实,将对《细则》的落实起到一定的推动作用。

对于民众最关心的房地产市场,李会长也进行了解读:2016年即将过去。总结一年的房地产市场,感触颇多,但简要归纳一下,可用“涅槃”二字概括,主要理由是:自2003年开始至今14个年头,我市房地产市场死死生生,经历了四次大的波动。市场的疯狂,使得政府不得不出面干预、进行政策调控,限购也好,限贷也罢,起到了暂时稳定的作用,但调控之后,依旧是反弹。“补齐”了调控期间的差距。2016年市场的疯狂便是很好的例证。有关数据显示,从2003年到2013年十一年间,我市房价年平均涨幅在10%左右。2013年到2015年三年间,价格虽有变化,但平均涨幅不足3%,到2016年,经过三年的沉寂,房价突然上涨40%以上。若按三年平均计算,年均涨幅接近15%,以至于出现了有的项目200多套房源,认筹费用超过40万,却有2000人抢购,一房难求的现象,火热的劲头直到十月份才止住。成交量猛增,到九月份的交易量,已超过往年全年的总量。

不少业内人士惊诧不已,到底是什么原因导致楼市如此疯狂?但也有不少业内专家见怪不怪,认为是预料之外、情理之中,原因是:

1、地价过高导致成本增加,某公司拍得一块地,每亩达1900万元以上,按相应容积率计算,楼面地价达9000元/㎡以上,占房价的45%左右,二环以内住宅商服用地几乎均价在1000万元/亩以上;

2、20条新政使开发企业和购房者均享受到了前所未有的优惠,根据对政策研究,开发企业享受到了七项优惠,而购房者享受到了十条优惠,因此调动了购销双方的积极性;

3、周边省会城市和省内临近城市的房价影响影响我市市场,相比之下,去年九月份相邻两个省的省会城市已达19000元/㎡,而当时我市均价还在9000元/㎡左右徘徊,省内临近城市外环项目已达17000元/㎡,外环内19000元/㎡的楼盘已不是个例;

4、连续两年的严查,不少楼盘无合法手续暂停销售,导致暂时的供需失衡;供应量减少造成一定的恐慌心理,导致见房就抢的市场现象;

5、投资渠道少,相比之下,投资房产相对稳妥,财产保值性好;

6、二胎政策全面放开,增加了市场需求,开发企业根据变化,把两室调整为小三室,市场供不应求。

7、潜在的城镇率增长,不断刺激消费者进城置业。

不少人担心,如此疯涨的房价2017年能否还会持续下去,个人认为,应该是适可而止,主要理由如下:

首先,刚性需求也好,改善性需求也好,投资者也好,2016年得到了相对满足,有钱人的钱包相对瘪了一些,热度应降低一些;

其次,消费者的承受能力是有限的,再疯狂恐怕难以承受,会导致市场冷清;

第三,政府不会坐视不管,现在的诸多举措已表明了政府的决心,要把房价稳住,实际也证明了这一点,到十月份,由于政府干预,市场已趋于稳定;

第四,被人们冷落的偏远地段的房价,还是理智的,只不过没有引起人们的关注。

预计稳定时间应该在一至两年左右,以后的市场如何变化,不仅要看宏观政策的调控,还要看本地经济发展速度,产业经济基础好,不再依靠土地财政,降低地价,会使房价保持一定时间的稳定。

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