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影响石家庄房价的四个“死”结,神仙来了或许能解得开!

独家腾讯房产水墨2017-03-17 06:49
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不是我不明白,这世界变化快!进入3月,石家庄的房价就像这天气一样逐日飙升。位于二环里的楼盘悄悄涨价千元的已不是什么“小目标”,一日间价格由17000,上涨到2万元的楼盘有之,上下午之间价格相差18万元的楼盘也有之,甚至过去一向也不被人看好的楼盘也都搭上了跟风涨价的快乐,将房价迅速拉升到了两万元左右。

尽管有分析称去年4至10月间石家庄房价的飞涨是“出乎意料之外,又在情理之中”。那么对于石家庄这样一个“准二线”城市来讲此轮房价像坐了火箭一样的“直飞云天”,确实真的更是让人始料未及。就连著名经济学家马光远也说:“石家庄的房价真让人看不懂。”有人说,对一些高品质楼盘而言,这样的楼盘涨幅下依然销售火爆,表明石家庄楼市进入了品质时代 ;也有人说市区房价上涨得如此的有恃无恐,跟有关部门的监管不力有关;有人说,在这样“全盘涨价”的背景下,那些刚刚进入省城的“庄漂”们和刚需一族,已经被挤出了市区;也有人说,遍地而起,鱼龙混杂且如火如荼的各种购房讲座的兴起也加速了市民的“觉醒”,也使得一些人像被房子附体一样,由“淡定”已死导致的躁动需求也拉动了涨价。

影响石家庄房价的四个“死”结,神仙来了或许能解得开!

其实对于这样的一种非理性涨价,明眼人心里都清楚,其实造成石家庄房价又一次进入上升通道的原因远非上述的那些原因那么简单,石家庄房价上涨已经形成诸多个死结,只有神仙来了或许能解得开。

首先是土地价格依然在不断上升中。因此作为房地产开发最基本的要素中,只要开发商拿地的成本越来越高,那么未来所建设的住宅也好,商业也罢,地价的成本也必然摊到房价中。“在趋利的年代,在指标考核的要求下,没有哪一个项目会去做赔本的买卖。这就像面粉与面包的关系一样。”对于地价的连年增长,资深的房地产界人士任奇炜先生也表示了担忧:“就在春节前,一个公司看好了一块地,准备想拿下做新的项目,可春节过后再去谈这块地的价格时已经比原定的价格翻了一番。无奈只好作罢。”

专家称,多年来土地财政已经形成一种惯例,出售土地绝对是政府财政的重要来源之一。因此,只要土地财政不变,土地价格就不会降,地价的上升必将造成房价上涨。

影响石家庄房价的四个“死”结,神仙来了或许能解得开!

其次是不良中介哄抬房价。记者了解到,石家庄市区的房价上涨过快很重要的一个原因是因为一些不良中介公司的炒作抬价。这样的做法已经成为了整个行业的一种“潜规则”。“我们做中介的就是要炒高房价,不然我们怎么挣钱啊。我跟你说吧,石家庄的市区的房价还得涨,像XX楼盘涨到N万都不贵。”一位曾经做过中介的出租车司机这样对记者说:“我们也得生存啊。我们就对买房者说什么北京、天津都涨了,石家庄的房子肯定涨,你赶紧买吧,再不买就买不到了。想买房的老百姓根本经不住这么忽悠。”

这也似乎印证了市委书记在全国两会上所说的“石家庄的房价都是被中介炒上去”的观点。

其三是地产投机与投资客有增无减。记者了解到,从去年至今的楼市销售中,除了一些人买房是为了改善居住条件外,也有很大一部分是投机商和投资客来买的。“有一个老板手里有几千万,就想将一个高端小区的一个单元的房子都买下。就是等着瞅准机会涨价卖出大赚一把。”一位姓华的房地产分销商说:“现在投资房产的人大有人在。”

从现实的情况看,目前老百姓的投资渠道比较少,股市、金市风险多,邮市起势慢;期货门槛高,当下在所谓去库存语境下的楼市则相对风险较小,而且买了楼至少可以看得见,摸得着;而与其说把钱放在银行里,倒不如拿出来买一套房子来得实在。“那怎么办啊,就买房子吧,特别是去年买着房子的都觉得赚了。”盛泰达房地产开发有限公司总经理苏凤彦的这一分析绝对精到:“在我看来增加刚需楼盘的供应量,不失为从实际出发解决房地产市场过热的一个较为行之有效的方法。”

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其四是银行房地产金融杠杆的支持。记者了解到,在石家庄楼市疯狂涨价的时候,涌入各个项目开盘现场和售楼处的,除去极个别的是交全款的,绝大多数都是靠着银行按揭贷款或公积金贷款完成购房的。也就是说,一大部分人从购房之日起就要开始负担起数额不小的月供。

从另外一个层面来说,是这种银行为购房者提供的贷款支持变相推热了市场,也推高了房价。

“如果一旦银行部门提高了购房贷款门槛,或者调高首付款比例不小于整体房价的50%的话,那么市场上的购房者绝对会减少很多。”

影响石家庄房价的四个“死”结,神仙来了或许能解得开!

从现实的层面来说,目前石家庄的房价上升得已经失去理性。已经很不正常了。这也成为一些地产界有识之士的共识:“让购房者回归理性,让房价上升趋于合理,其实应该引起有关方面的高度重视。特别是一些花了高房价买到4至5年才能交房的期房的业主,更要提高自己的购房风险意识。而那些善良的人们,也不要盲目听从一些关于房地产投资的炒作,在市场处于疯狂的时候,尽量保持一下理性。”资深的房地产界人士张宁的这种提醒很有必要。

其实买房是为了什么?房子是用来住的,不是用来炒的。但就是有人不信这个邪,非要在这种喧闹的市场上插一杠子,为了房子而炒作,为了炒房而买房。其实这些都是不足取的。

如今的石家庄,年轻人要想靠三五年的打拼所创造财富来买房,那只是痴人说梦。或许只有极少数公司极少数职位的人才能做到,绝大多数人其实已经被市中心高达两万元的房价所屏蔽掉了。即便是硬要在市区买,那也只会被绑上给银行打工的战车。面对数额不小的月供,最后落得个“一套小住房,满眼辛酸泪”也未可知。

即便那些已经淘空了积蓄买了房子的人又能咋样?买了期房的人都能按时收到房子吗?即便是手中的房子多多,又有多少能够再溢价成交?孰不知,手中的房子如果不能马上变现,房子多了自然也会成为一种负担。未来房子的多余者,除了面临房产税这把利剑之外,还不可避免地面临四个老人+两个大人+一个小孩的““421结构”,这样一个结构所导致未来市场的房源增多则是必然的结果,而80、90甚至00后的孩子一旦有了祖辈房产,天生也不会缺少房子。在物以稀为贵的传统观念下,市场上一旦房子突然多了起来,那么必然也就会卖不上价或者卖不出去,疯狂的房子也可能就会长春的疯狂的君子兰最后成为一棵草一样,成为一块由钢筋水泥构成的一个堆砌物。

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