夏秋之交 我为“寓”狂

独家腾讯房产水墨2017-08-11 06:17

当住宅限购使得各个楼盘的销售空前遇冷时,人们会想到不限购的商业地产吗?当商业地产的库存量因为“去库存”时的“偏沉”而缺少实质性进展时,公寓的产品销售却在此时站了出来,并日渐显出“英雄本色”。

记者在采访中了解到,从今年4月份开始,以12时区精装公寓、新源蜂巢垂直街区公寓和林荫大院(资料 论坛 图库 微博)学舍公寓为代表的公寓产品,以其不限购、低首付、小户型、精装修等特点赢得了越来越多购房者的喜爱。

夏秋之交 我为“寓”狂

夏秋之交 “寓”狂还是欲狂

尽管节令已经立秋,但石家庄的天气仍然处在炎热的包围中。在2017年这个夏秋之交,公寓产品你方唱罢我登场,并且会迎来看房甚至成交上的井喷,绝对出乎很多人的预料。

率先点燃起省城公寓销售热情的非12时区项目莫属。这一原塔谈国际商贸城中的一栋滞销了多年的公寓,为何会在异业汇集团的包装促销之后,取得了一个月去化200套、50天售出300套销售业绩并引起整个楼市的巨大反响呢?

记者了解到,一方面,这一公寓楼市经过精装修处理,购房者可拎包入住、一层酒店式的大堂更具仪式感,特别是在楼中特建的可以休闲的共同区域,更具时尚感;另一方面,这家公司在产品的推广上也不走寻常路,利用电视剧《我的前半生》热播的时机,选择了小视频、H5手机端的小专题、70后怀旧金曲的征集等集中在微信朋友圈发放,取得了不错的效果。也吸引了无数都市中的时尚人等。

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“如果说以前的公寓还是2.0时代的话,那么12时区的畅销也将公寓产品带入到了3.0时代。其实市场需求还是有的尤其是在市中心住宅限购的年代。”异业汇集团董事总经理魏永先生这样说。

无独有偶,刚刚进入7月,曾在省城住宅销售中取得不俗业绩的林荫大院,隆重向社会推出了自己的小公寓产品林荫学舍。当总共1700套精装小户型公寓冠以林荫学舍的名称向外推广时,面对首期800多套房源,市民们也表现出了极大的热情。短短几天就已经排了300多张卡。

“我们的项目之所以受到广大业主的欢迎,一是我们的产品本身和质量还不错,另外一个重要的原因是林荫大院的文化积淀和28中学区房的诱惑,再有就是可更名可退房的方便和低总价的投入了。”负责项目销售的刘凯丽女士的介绍显得非常中肯。

记者还了解到,经过市场的洗礼和用户的检验,石家庄市新合作城市广场(资料 图库)的760套学府公寓也已经基本售罄;而位于正定新区的宝能中心首期推出的1200多套精装小户型公寓也已经售出1110多套,现正在为二期的公寓产品销售积蓄客户与能量。

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新源蜂巢项目今年3月30日取得预售许可证,今年半年推出公寓房源共计500套,目前去化438套,平均每月去化70余套,已经成为当前石家庄公寓市场上的标杆产品。

今年5月20日-21日两天,一场以“花聚城心 寓见蜂巢”为主题的新源蜂巢520爱巢节盛大开启并将项目公寓产品营销和潮流定位的调性做到了完美的结合。

市场上公寓产品知多少 近40个项目搅热市场

记者了解到,石家庄近期公寓市场的热络,既与住宅市场限购而商业地产销售不限购有关,也与一些公寓产品选准了市场推广的节点与方式有关;既与石家庄市政府曾经推出的商改住政策有关,当也与公寓产品的更新换代有关。

而据腾讯房产石家庄站统计,目前石家庄市在售的公寓产品将近40个。在石家庄人们最常见的公寓形态就是住宅+、商业综合体+,比如众美凤凰绿都(资料 图库 )四期、尚宾城、观澜公馆、华润万象城、华强国际等,大多都是如此。目前石家庄市场还是商务公寓偏多。其中大部分公寓都是附属在商业综合体里面,商业综合体的定位对于此类公寓十分重要。

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石家庄部分公寓产品

记者注意到,目前因为限购政策的影响,投资住宅的行为受到压制,而公寓类产品以小面积为主,投资门槛比较低而且不限购,因此资金逐渐流向公寓类产品,公寓在石家庄投资市场越来越走俏。这一点也在12时区、林荫学舍等公寓产品的热销中得到了印证。

公寓产品在“分化”中前行

记者注意到,在区域分化上,当以新合作城市广场为典型代表,推出学区公寓产品,既可以满足居住问题又能解决孩子上学问题的“学府公寓”的热度还未散尽,以林荫大院精装小户型公寓为代表的学舍公寓又“接续前缘”,同是在新华区一个区域,同为28中校区,同为石家庄市老城区,同处于商业配套完善,大多数公寓购买者是以满足居住为主的氛围中,公寓市场上产品的这种前赴后继足以说明,无论市场怎么变化,仍然是需求为王,而作为产品而言也是没有最好,只有更好。

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那么在需求分化上,人们对于公寓产品购买大致可以分为这五种:一是年轻刚需购房者作为过渡房,既可享受市区完整配套,又能够让孩子就近入学;二是中产阶层追求精致生活,充分体验成长中的“欢乐颂”;三是只为孩子上学用房,只要能够让孩子享受到好的教育资源,钱不是问题;四是单身青年居住;五是一些投资客将其作为保值升值的产品之一。

“公寓产品往往以低总价、好地段、优环境、精装修等特点,满足人们的不同需求,但真正好的产品还应做好在面子、里子、扣子上的合谐统一。就像人着装一样,你面子上得好看得体,里子也得舒适,另外扣子也要系好,少一个扣子都不好看,这对于公寓类产品来说重要的还是细节。”著名建筑设计师刘晔先生的分析道理浅显而寓意深刻。

公寓产品设计呼唤创新

综观石家庄市的公寓产品,类公寓和商务办公类的产品居多;而且产品都大同小异,无论在建筑风格、产品设计,还是在装修风格与物业管理上都缺少创新与创意。

林荫大院·学舍,28-50平方米的精装小公寓的推出让人眼前一亮,虽然这一公寓产品也是伴随着住宅出现的,但购买公寓与购买住宅同样的可以让孩子上28中的特点与周边齐全的配套,无疑成为了吸引更多购房才的“王牌”。

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新源蜂巢的出现也给石家庄的公寓市场注入了新鲜的元素和新模式,使得公寓摆脱了单独用来“住”的标签,为年轻人营造了一个创业、交友、体验、聚会、参与、购物、办公、居住的多功能互动平台。有人说“新源蜂巢在石家庄是一个大胆的实验。”但她的出现的确为石家庄的公寓市场添彩,这也促使公寓项目开发商立足于自身项目,运用新模式,致力于打造出可以吸引购房者的公寓产品。

宝能中心的公寓产品叫人耳目一新。整个项目中58平方米一室和80平方米两室的精装修户型,在很好处理了室内墙壁、洗手间排气与床头USB插座等细节的基础上,还在玄关处设置了物品收纳系统,时尚且方便。

东南智汇城的一部分公寓则按照大众创业,万众创新的思路,为刚刚开始创业的年轻人开辟了一个融高智能性、高交流性、高舒适性于一体的创意空间,进而,让整个的公寓产品成为一种引领潮流的产品。

公寓市场的后市如何?

石家庄市的公寓产品热销,给人一种市场上东方不亮西方亮的感觉;在纷繁复杂的市场竞争中,公寓产品怎样才能走得更好?那些优质的公寓产品又是凭什么让业主掏了腰包?公寓的建造者和管理者未来还将面临怎样的压力?在“盘售同权”和“共有产权房”已经浮出水面的今天,在住宅市场限购而商业地产不限购的背景之下,石家庄市的公寓市场将会走上怎样健康发展的路径呢?这些问题绝不是老生常谈,而解决这些问题,需要冷静的思考和可操作性的解决方案。

夏秋之交 我为“寓”狂

有关专家分析称,不出意外未来市场上的主流公寓产品仍然会以低总价、小户型、智能化、兼顾居住投资甚至养老的产品为主。而就省会石家庄而言,虽然一些公寓的物业费、水电费等都是商业性质的,但相比楼盘住宅,公寓仍然存在一定的优势:首先,面积小,总价也低,购买压力相比楼盘住 宅要小很多;第二,当前情况下,楼盘公寓的政策环境相对宽松,方便入手;第三,公寓虽小,但户型的空间利用率高,各个功能分区齐全,应有尽有,比较符合年轻人的喜好;第四,公寓大多位于市中心繁华地段,商业、医疗、交通等各方面的生活配套非常齐全。

而在政策层面上,市区住宅的持续限购也会促使下半年的公寓楼盘产品处于去化窗口期。由于公寓的库存较大,产品同质化严重, 未来高品质、差异化、个性化的产品将更容易脱颖而出。

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