房地产回归居住本质是中国经济高质量发展的前提

  一项针对百位经济学家“2018年中国宏观经济形势与政策问卷调查”结果显示,51%的专家认为“房地产价格泡沫严重,存在较大的金融风险”。

  不过,过去两年执行的房地产调控政策正在发挥作用。2月,受监测的21个主要城市楼市成交量整体环比下降38.2%,同比下降28.6%,其中一线城市降幅最为显著。与此同时,价格也出现下行迹象。以上海为例,据同策研究院监测数据显示,截至2月25日,2018年至今,上海市商品住宅市场成交均价43021元/平方米,同比下滑8.28%,下降幅度较明显。

  而在一些热点地区,房价下调的幅度更大。比如燕郊不少二手房小区与去年春节房价相比几近“腰斩”。另外,从同比数据看,11个城市的新建商品房住宅价格出现了下调,主要有深圳、无锡、福州、南京、成都、北京、杭州、郑州、合肥、上海。其中,二手房厦门跌幅第一,北京跌幅第二,分别下调了0.8%与0.6%,同时,17个城市出现了下调。

  因此,在银行按揭贷款的收紧态势已经持续了一年有余,春节过后,部分银行和地区的首套房贷款利率出现上调。根据融360数据显示,2018年1月份,全国首套房贷款平均利率为5.43%,相当于基准利率1.11倍,环比2017年12月份上升0.93%;同比去年1月份首套房贷款平均利率4.46%,上升21.75%。

  根据不完全统计,春节过后,包括河北、安徽、广东、江苏等省份的多个地区首套房贷款利率有了不同程度的上涨:多个重点城市的首套房贷款利率最低上浮5%-20%,国有大行上浮相对较少,股份制银行上浮偏多。

  在一定意义上,房地产泡沫是一种货币现象,即过于宽松的货币政策导致流动性泛滥,过多的货币追求供给受到限制的房产,导致后者价格大幅上涨。价格上涨形成的财富效应又刺激更多的人进行投资,而那些还没有支付能力的家庭担心以后会买不起房子,因此,会通过借款筹集首付款,也即是说,杠杆率不断提高,最终形成地产泡沫与金融风险,类似于美国的次级贷款现象。

  但是,中国房地产市场过于庞大,与金融体系存在千丝万缕的关系,尤其是一些企业或地方政府以土地资产做抵押融资借款。因此,缓解尚未购房者的居住压力,让房地产泡沫软着陆以防范金融风险,需要一个长周期去实现,在这个周期里,调控不能反复,要保持持续的压力,同时,又不能短期内刺破泡沫,需要一个系统性的方案。

  首先,要坚持“房住不炒”的总体定位,通过政策将继续遏制投资投机性需求,挤压炒房套利空间,弱化住房金融属性,使其重归居住属性。“多主体供给”注重深化住房供给侧结构性改革,通过新增住房供应主体,优化供应结构,与此同时,“租购并举”强调以满足多层次的住房需求为出发点,从供给端推动房地产市场长效机制建设。

  其次,就是打好防范化解重大风险攻坚战,也就是守住不发生系统性金融风险的底线。房地产市场能否稳定有序地调整,是关系到化解金融风险的重要因素。这反映在两个方面,一是调控政策不到位,货币政策失控,导致房价继续暴涨,另一方面,就是在调控过急导致泡沫破裂,出现硬着陆,并将风险传染到金融体系。因此,处理这个问题需要稳中有进,控制住货币总闸门,保持一个稳健中性的状态是最重要的。金融体系去杠杆与逐步退出宽松货币政策,既可以打消人们短期内对房价的预期,又通过改变货币环境制约了市场的非理性的投资或购买行为。要知道,正是过于宽松的货币政策,使得大规模的资金通过杠杆涌入楼市,而那些安守本分的人承担通胀成本。

  对房地产业“房住不炒”的定位以及持续严格的调控,不仅仅是避免地产泡沫过大以及防范金融风险。更大程度上,是结束过去十几年中国过于依赖房地产投资的发展模式,走上高质量发展的道路。

  我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。高质量发展,就是能够很好满足人民日益增长的美好生活需要的发展,它是以实体经济为根本,并通过改善供给侧的质量与效率为目的。在过去几年,中国经济出现了脱实向虚的趋势,资源过度流向金融与地产业。而高质量发展,需要金融业回归到为实体经济服务的主业上来,也要摆脱经济增长对地产业的依赖。

  通过一个长周期的调控,让房地产回归到居住的本质,而不是经济增长的主要动力,更不是金融投机的商品。房地产回归到居住的本质,是避免中国经济空心化以及金融风险聚集的根本要求,也是推动中国经济高质量发展的前提。

(21世纪经济报道)

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