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蔡鸿岩:楼市四季度仍不乐观

2011年10月14日09:39河北青年报陆征
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在已经过去的十一黄金周,我国的房地产市场“黄金”不在,是什么原因导致市场上的成交量大幅萎缩呢?开端不利,今年最后一个季度,房地产市场将如何走向?

今天我们就听听中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会执行秘书长蔡鸿岩对这些市场热点问题的剖析。

■人物名片:蔡鸿岩

独立房地产评论人

中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会执行秘书长

中国不动产研究院理事、首席评论员

关键词 黄金周

调控风暴刮走“黄金”

■经典语录:由于受到调控政策的影响,特别是限购政策,所以今年的黄金周不再“黄金”。

■记者:在刚刚过去的十一黄金周,从沿海、一线大城市到二、三线省会城市,我国楼市都感受到了阵阵凉意。以北京为例,据北京房地产交易管理网数据显示,国庆长假期间,北京商品房住宅签约套数为908套,二手房住宅签约套数为131套,合计1039套,较去年国庆期间下降22.8%。您认为今年黄金周不“黄金”的原因有哪些?

■蔡鸿岩:通常来讲,一年有两个推盘高峰。一个是4月到5月,一个就是9月到10月。由于九十月份处于后半年,又是最后一个季度的开端,通常此时是一年推盘的最高峰。今年的九十月份,从整个推盘的量上来看,在全年也达到了高峰期,但是由于受到调控政策的影响,特别是限购政策,所以今年的黄金周不再“黄金”。

受调控政策的影响,不管是刚性需求、改善型需求还是投资需求都受到了很大的影响。投资型需求的购房者受到贷款等多种因素的影响,已经不能再购买房产了。改善型需求的购房者由于以前已有多套住宅,也不能再购买房产了。很多刚性需求的购房者由于缴税、社保等条件的限制,也暂时不具备购买条件了。需求市场不断缩小,直接造成了成交量的下滑。再加上,这些原本很有限的需求已经经过近十来个月的消化,到十一黄金周时也所剩不多了。

关键词 四季度

市场前景不容乐观

■经典语录:楼市“金九不金”,“银十”开端不利,在造成库存量放大的同时,还会给人们形成一个弱市的心理预期。

■记者:10月未现开门头彩,那么,今年最后一个季度,我国的房地产市场将如何走向呢?

■蔡鸿岩:楼市“金九不金”,“银十”开端不利,在造成库存量放大的同时,还会给人们形成一个弱市的心理预期。这两种影响一定会延续到第四季度,成交量还要继续下降是肯定的。成交量的下降又直接缩紧了开发商的资金链。特别是一些开发商资金链越来越紧的时候,就会出现价格上的松动。

此外,从全国范围看,土地市场也正在逐渐趋冷。土地招拍挂价格持续走低,也就是土地市场已经降温。而土地市场作为一个先行指标,会一定程度地反应未来房地产市场的走势。

今年第四季度出现量缩价降的可能性非常大,并且价格下调的深度和广度,可能都会大于以往。有些开发商会以价换量。目前,很多城市的中心地区已经出现价格松动了。城市边缘地区下降幅度会更大。

关键词 “被春天”

三四线城市房价会上涨

■经典语录:一线城市市场进入观望冰冻期,楼市投资热钱撤出转而投向二、三线城市,使得这些城市原本冷清的房地产市场意外“被春天”。

■记者:从目前的情况来看,我国的一些一线城市调控已经出现成效。那么其他的城市会追随一线城市的走势吗?

■蔡鸿岩:目前北、上、广、深等我国一线城市调控已现成效,房价止涨。但压下葫芦浮起了瓢,一线城市此轮下压房价的贡献,就是客观上推高了二三线城市,甚至四线城市的房价。一线城市市场进入观望冰冻期,楼市投资热钱撤出转而投向二三线城市,特别是临近一线大城市周边的二三线城市,使得这些城市原本冷清的房地产市场意外“被春天”。

由于投资渠道过于狭窄,楼市近年来是民间热钱首选的投资领域。开始人们投资的热点都是北京、上海、深圳这些公共资源较为集中的城市,进而导致这些城市房价最先被快速推高。但是楼市调控首先指向了这些重点中心城市并初现成效。结果就是投资客被逼退,市场交易量锐减,房价止涨。

但是人们的投资意愿不会很快转向。缺乏明确优势引导的投资资金,不可能马上进入其他领域,而是相当一部份热钱涌向楼市未被发现的价值洼地,也就是未被限购的、有涨价潜质的价值洼地城市。尚未限购的城市,购房人又会抓紧时间抢房,有一些城市就出现了跟进,继续“补涨”。而当我国二三线城市限购范围扩大以后,热钱又会涌入到四线城市甚至县级区域抢房,这些城市的房价就会随之上涨。

受调控政策影响上一级城市被控制住,热钱就会向下一级涌去。这种传导式涨价的结果就是价格自上而下地逐级进行上涨。石家庄作为二线城市来说,虽然限购政策已经实施了一段时间,但是其本身市区内的房价目前也不是太高,所以受调控的影响比一线城市要弱一些。

关键词 资金链

房企面临资金难题

■经典语录:资金是开发企业的生命线,资金链紧张的企业会先挺不住。

■记者:如果长沙东方航标项目停工被看作中小房企破产样本;那么全球最大私募公司黑石集团出售上海一处商业地产95%股权,则被当成国际资本不看好中国房地产的先兆。更让地产商头疼的是,背在房企身上的债如雪球一样越滚越大。36家上市房企整体资产负债率,在2011年上半年达到近10年新高。在经济形势内忧外患下,哪些房企会挺不住?

■蔡鸿岩:资金是开发企业的生命线,资金链紧张的企业会先挺不住。特别是在去年大力度高价拿地的一些开发企业面对今年不是很好的市场形势,容易出现资金短缺,还贷压力大等情况,早期出局的可能性也就越多。而反过来,去年没有大笔资金拿地,手中现金流充足的企业应该没有问题。

对于开发企业而言,往年最重要的筹钱渠道就是增发融资和从银行贷款。然而今年,在经济形势和调控政策影响下,开发商的多条筹钱通道不断遭遇封堵。针对房企资金链日渐紧张的局面,评级机构标准普尔近日表示,中国房地产市场形势不容乐观,未来6~12个月房产开发商面临的流动性压力将加大。

关键词 保障房

客观调查很重要

■经典语录:保障房建设速度问题得到解决后,我认为,现在最需要做的就是要实事求是地对保障房建设、对需要保障的人群进行调研。

■记者:截至9月底,全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工986万套,开工率98%。人们在年初担心的保障房建设速度问题已经得到解决,那么保障房建设中还有哪些问题需要注意呢?

■蔡鸿岩:保障房建设速度问题得到解决后,我认为,现在最需要做的就是要实事求是地对保障房建设、对需要保障的人群进行调研。前一段时间,我国一些地方不断出现保障房大量空置的现象。原因有很多,但重要的就是有能力完成保障房建设任务的地方可能并不需要那么多的保障房,而需要保障房的地区却没有能力进行建设。其次还有保障房的类型与被保障人群的需求不对等的问题。

众所周知,保障房的利润很低,但是建设成本却少不了多少,很多企业不愿意参与保障房的建设,而且很多地方的保障房机制是不完善的。这就需要我们使用科学的、市场化的手段进行保障房建设。对需要保障住房人数和类型进行客观地调查摸底,对于保障房建设来说,显得十分重要。

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