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【独家解读】陈宝存:土地财政是正确的合理的

2013年04月10日21:34腾讯房产石家庄站
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[导读]4月10日下午,腾讯房产石家庄站对话陈宝存先生,他表示:始终看好全国及石家庄的房地产市场发展,认为房地产市场还有“30年的白银增长期”,并预测2013年石家庄房价涨幅在13%以内。

【独家解读】陈宝存:土地财政是正确的合理的

亚太城市研究会房地产分会会长

4月10日下午,腾讯房产石家庄站独家对话地产知名专家和评论人陈宝存先生,陈宝存表示:始终看好全国及石家庄的房地产市场发展,认为房地产市场还有“30年的白银增长期”,并预测2013年石家庄房价涨幅在13%以内。

陈宝存先生“土地财政是正确的、合理的”这一观点,普遍受到众网友的质疑,今天,也为我们做了详细的解释。

中国土地财政制度不是畸形发展

其实,一直以来我们学的土地财政制度不是来自香港,而是来自北欧。但值得注意的是,北欧国家征地制度在17世纪,18世纪就已经开始建立,也就是 100年前,200年前北欧就开始着手进行土地储备,而中国一直没有机会实施这一进程,这导致与成熟的北欧国家相比,中国土地储备贫乏。

陈宝存认为:现在一级土地储备很少,用完就必须要补充。所以中国土地财政制度不是畸形发展,而是在不断的补充土地储备和调整土地储备中,朝着良性发展。城市建设看结果,现在城市建设发展很快,就是来自一个正确合理土地财政政策扶植作用。

土地财政支出的80%是成本开支用于城市建设

陈宝存曾经做过三年的土地一级开发,通过开发经验,认为土地财政成本非常高。“现在一提土地财政,大家就痛恨地方政府,这是没有理解土地财政的构成,首先,土地财政有征用成本,其次,还有启动建设成本,但我们往往忽略了这些成本,老觉得是政府垄断土地,土地价格才那么高,其实是个误区”陈宝存说道。

城市扩张先行的是住宅,之后是基础设施管网修建,土地财政支出的80%是成本开支。再次是新房入住率的提升,商业写字楼落地,区域成熟。发展中的城市,基本按此逻辑。

土地财政不是房价上涨的第一原因

陈宝存先生不赞成“地方政府土地财政才是房价上涨的第一原因”这一观点,主要在于地方政府在城市建设中,建设资金无可否认的来源于土地财政。 12年市场化房地产发展给城市带来的巨大变化,地方经营土地是功不可没的。而享受这种巨大变化的,是全民而非真正的贡献者——商品房购买者个人。

如今,拆迁安置补偿和征地成本迅速走高,石家庄的拆迁安置成本在全国来看也是非常高的,地方土地财政的绝大部分用于除征地补偿与居民安置补偿,现在很多老百姓已经在农村拆迁中获得很大利润。

最后,陈宝存认为,城镇化给二三线城市及开发商都带来了很多机遇,中国房地产市场还有30年白银发展期。

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