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【独家解读】陈宝存:楼市无泡沫 房地产是铁球

2013年04月10日22:00腾讯房产石家庄站
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[导读]4月10日下午,腾讯房产石家庄站对话陈宝存先生,他认为,楼市没有泡沫。房地产市场是铁球。

【独家解读】陈宝存:楼市无泡沫 房地产是铁球

亚太城市研究会房地产分会会长

在近期的博鳌亚洲论坛上,任志强提出,调控就像搅动啤酒,会搅出一些沫来,这大概就是有人说的泡沫吧,但它显然是啤酒的合理成分。对此,我不这么认为。

我们连泡沫都不承认,中国的房地产不是泡沫,是铁球。最近这一段时间,不管是任志强、王石还是张欣,都开始对房地产市场各种评论。刚才说过了,还有5亿人要往城市发展,怎么就没有需求了呢。现在很多的人都在说,现在已经一家一户,人均平均已经1.02套房了,需求已经就没有了,实际上需求依然很大。

我觉得我是能把整个产业甚至前后五步都能看得很清楚的,但是有些人是看不懂的。很多经济学家评论房地产,实际上有的经济学家并不东房地产。甚至说有的经济学家九成预测房都不准。但是中国是以房地产为主的经济,你连房地产都说不对,还能称之为经济学家?所以说很多人说房地产经济有泡沫的,说三五年之内没有需求的言论最近太多了。很多经济学家这么说是因为他们都没有看到市场的巨大需求。

再有一个就是对“一套房”概念的认识,40平米是一套,40平米的不想80平米吗?80平米的不想160平米吗?160平米不想320平米吗?320平米的不想640平米吗?这就是未来的改善型需求,我周围的一些人改善型需求不是现在开始的,原来最早住在燕港新村,然后有了世纪花园的时候,燕港新村多少人都搬到世纪花园了,就我们都是邻居住着,看的都很清楚的,先搬到了世纪花园,然后有了国际城,然后又往国际城搬,就是这些人五年一换房,这就是改善型需求,原来的小区一个是大,再有一个就是它整个小区的配套,最初的开发有很多的问题。阳光水岸那么好的一个小区,五百多户,它地下车位125个。我这一家恨不得三辆车呢,我在你这小区就没法住,这小区最后就只能变为普通住房了,高档的小区配套越来越高档,越来越好。

所以说改善型需求,就是未来最主要的一部分。实际上我2003年的时候,跟我手下的人就这么说过,他们就觉得没需求了,一家都3、5套房子呢。那时候是福利分房,30平加50平加60平,合并同类项,合并成一套大的150平我住,再来一个小的给儿子。两套大房需求,那时候我就说,石家庄至少在十年间还需要二十万套大户型。原来的房子确实很多,但是房子都确实太了 ,那都是没法住的。我原来住的那房子4间房才80平米,洗手间加浴室才1.5平米,你说那样的房子能住吗?在80年代那就是好房子了。

所以说大家都在改善,改的越来越大,你看着它的开发面积大,但实际你要定位准确的话现在豪宅越来越好卖了。那豪宅好卖就是原来住着好几套房的人,现在想住豪宅了。把好几套房子都租给刚进入城市的人。实际上这就是巨大需求,再有一个就是分户的,我还得给儿子买一套,给女儿买一套,想这样的需求,就是未来主要的需求,这种需求越来越大。现在咱们存量,总共才180亿,6亿人180亿平均30平米,你以为30平米、90平米就够我家住了?我四口人就住120平米,谁告诉你的!我一定要住600,这个平均下来的话,面积就大了,你再拿平均数去算去,就是胡说了。那北京的地下室还有一百多万人口呢,租房子的还有一套三室的房子里面住着38个人呢。所以说需求还是很大的,还需要大量建房。那些住着38平米的,你不敢保证人家十年后不敢买别墅。还有大量的需求没有满足,现在连基本的需求都还没有满足完呢,未来进入城市的三亿多人你还没有满足呢,改善型需求不敢大面积的满足。

现在都是“禁墅令”,不让你盖别墅。你要大家都住别墅了,原来的老房子就没人住了。所以说还是非常有前景的,我说的“三十年白银增长期”,发展速度肯定会放慢,土地供应上不去,现在没有一个城市土地供应到位了,为什么不到位?拆不动!一拆拆个三五年,一个项目、一个村就拆个三五年,你再加上后续配套,做完了都十年了,这样才能形成有效供应。像这样情况就是,以后不可能快速的给你供应土地,这样的话呢就是一直在积压土地,制造紧缺,未来的市场不可能像前面那十年放的那么开,所以就说它为“三十年白银增长期”。

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