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激浊扬清 挥洒在疯狂楼市中的“暴力”美学

独家腾讯房产水墨2017-04-02 10:15
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2017年 省城一季度楼市发展综述

今天是2017年4月的第一天,至此跌宕起伏,波谲云诡的第一季度楼市已成过去。回首过往的90多天,石家庄楼市真的可谓是先抑后扬,先冷后热。当去年10月开始的严查旋风余威还在的时候,一种带有某些“策划”性的楼市炒作却在悄悄升温;而随着京津冀协同发展战略的进一步实施,在交通、医疗一体化渐行渐近的同时,房价的一体化协同也在蔓延滋长。于是市场上的楼盘竞相出招,不良的中介恶意爆炒,加上一些类中介媒体的旁边鼓噪,使得整个楼市像失控的机器一样野蛮生长:如果说今年的一季度楼市只是一场球赛开场哨的话,那么整个的过程无疑充斥着炒作、抢购、恐慌、纠结、兴奋甚至失望和迷惘。有人欢喜有人忧,几家欢乐几家愁,也就成了今年一季度楼市的真实写照。

开局平淡 稳中求进

进入2017年,以往正常发出楼市成交报告的市住建局网站突然停止了信息的披露,这多少让依赖这一网站数据的诸多媒体有点找不着北。在经过一轮“开年”的新闻轰炸之后,整个楼市倒是相对平稳,而市场的交易量也相对平淡。

一些专家也预测今年的楼市会是一个稳中有升的小幅上涨的趋势。一是去年的严查效应尚在,市场的规范正在进行;二是已经在前9个月释放了大量的购买力,不可能短期恢复,而新的购买力需要进一步积蓄;三是当“去库存”政策下的住宅去化率已经达到井喷之后,市场后续的楼盘供给储备量也稍显不足。省城楼市由此而进入蛰伏期,一些购房者则进入观望期。

突发高烧 房价爆涨

然而,天有不测风云。谁也未曾料到,今年春节过后的省城楼市突发高烧。随着个别楼盘房价的暗中飙升,随着一些五证不齐楼盘快速补证之后的迅速提价,随着一些楼盘在开盘之前的过分炒作,在市场“去库存”政策依然有效,信贷杠杆相对宽松的背景下,在百姓投资渠道偏少而投资房产属于看得见摸得着的资本积累时,一股前所未有的购房热也突然暴发。一时间本来正常的房价却突然变得不正常起来。一些品质楼盘开盘时就将价格定到了两万元之上,而另一些楼盘也跟风涨价,本来很普通的楼盘也一夜之间涨到了接近两万元的价位;在买涨不买跌的心理影响下,在石家庄出现“房源荒”的恶意炒作下,整个社会都仿佛被卷入到了一场角逐房产的大战中。

你买房了没?你怎么还不赶紧买?再不买又涨了。房子一时间成为了整个社会的唯一热门话题,占据了很多人的生活空间。一些人眉飞色舞,一些人则黯然神伤,尤其是那些刚刚进入省会工作和生活的“庄漂”们,也就在这种飞涨的房价中被无情挤出了市区,被剥夺了在市中心购房的权利。

实际上的楼市远未像想象与预测的那么简单。也就是在去年10月到今年2月的时间里,省城楼市中虽然在规范中运行得相对平稳,但整个市场上关于楼市的炒作却一刻也没有停止过。进入2017年之后,一些购房讲堂之类的手机直播性讲座也忽如一夜春风来,刮起了另外一种房子的炒作之风。虽然这些所谓讲座也对老百姓购房进行了一些善意的指导,但更重要的一面是他们直接带动了购房知识普及的同时,也有意无意动员了更多的市民加入到了炒房大军的行列。

石家庄的房价高得离谱,连著名经济学家马光远也连称看不懂。

限购急出 杀招初显

就在房价涨得离谱的时候,3月17日晚石家庄市政府连夜下发了楼市“限购令”,祭出了对高房价的一记重拳。尽管如此,也有人认为此次限购令的出台应该更早一些,如果是在去年国庆节之后就出台效果会更好一些,限购政策的出台还是对遏制房价的过快上涨起到了“手起刀落”的作用。

从限购的对象来说,主要是针对外地人,主要是抑制那些刻意炒房的人。

从限购的区域划分来看,主要是针对石家庄市区的项目,对于此类限购的内容,要求外来人口缴纳一年的社保。

对于公积金政策的调整:对于第二套购房者,此次规定了公积金购房需要六成的首付。对于此类做法,也体现了对公积金贷款的严格把控,有利于公积金资源更好地导入到刚需购房需求中。

对于商业贷款的内容,按照首付三成的比例进行购房,对于第二套购房的,采取了四成首付。

从现实的层面看成,尽管本质上的这次限购还是属于比较温和的做法,但其对调控楼市抑制房价过快上涨的能量仍然不容小觑。

记者注意到,一些楼盘的售楼处尽管仍然是人来人往,但成交量已经明显下滑。“我们的楼盘属于高端楼盘,业主多是外地人,正好属于此次被限的范围。所以成交量明显不如从前了。”一位楼盘的销售经理这样对记者说。

另外,因为限购政策来得突然,也使一些虽然已经享用各种政策购买了某个楼盘,但却未及时进行网签的客户不得不面临着或者按新政补交钱,或者退房的选择。“这下我被限住了。”一位购房者很不情愿地说。

目前限购令执行已经三周的时间了,限购政策下一些楼盘仍然人气很旺,但另外一些楼盘则进入到了门可罗雀的节奏。而明目张胆进行涨价的楼盘则转入到了地下。至于造成房价上涨的另外一些原因,河北省不动产商会常务副会长李水源先生则认,一是农村人口到县城买房,县城人口到城市买房,已经形成普遍的现象,这些人属于提前投资,为以后居住做打算,提前消费了市场供给量;再加上投资者的行为,造成市场中阶段性的房源紧张。二是在石家庄整顿房地产的前提下,有一些楼盘不能进入市场形成有效供应量,也造成市场供不应求,造成房源紧张,价格上涨。而限购政策很大程度上也对于购房者的资格进行限制。外地人的购房者则不能再来买房了。

市场回稳 后续可期

专家称,石家庄此轮楼市的限购,真的是一次适时之举,也是对楼市的一次激浊扬清;而限购政策的如期满地,也好似是电影大片中的“暴力美学”。既不那么不近人情地严厉,又切中了影响房价上升的要害,显示出搏击风云,捍卫真理、维护正义的勇气,又不失君子的风范。

如今,限购之后的石家庄楼市开始回稳。超高的房价得到遏制。记者了解到,不光先前一些楼盘被追涨跟风购买的人没有了踪影,就连已经办理了认购手续但最终还没有完成网签的那些客户,也因为限购政策中的条款限制而与购房资格说再见。一些项目中的退房者也逐渐增多。“不是我不想买,就是根据‘限购’政策我已经不符合再买房的条件了。赶上了也只有面对啊。”已经先期在一高品质楼盘办理了认筹手续的高先生这样对记者说。

记者注意到,随着限购政策的逐一落地,市中心包括二环之内的楼盘价格虽然已经涨得很高,但那种一房难求的情景却难再现。反倒是不被限购的栾城区、藁城区、鹿泉区和正定县(新区)的楼盘销售渐呈起色。据智高·常春藤(资料 论坛 图库 )营销总监付浩介绍,自从限购开始后,项目在两周的时间内就销售房子150多套。

另据记者了解,除了一些五证齐全的楼盘迎来了销售高潮外,那些五证不全的楼盘因不限购也开始暗自偷偷售房,一些楼盘据说已经没有房源。

在“管住炒,保证住”的基本思路下,在信贷成本提高、限价政策趋严、监管执行力度严格、自住型商品房未来供应有望增加等因素作用下,后续石家庄楼市将进入新的平稳期,而购房者买房也将更加趋于理性。

“随着石家庄限购政策的渐渐落地。整个城市房价也将趋于稳定。”河北经贸大学经管学院副院长孟华兴教授指出,今后石家庄房地产市场调控风向仍将以打击投机、遏制投资,引导合理住房需求为主。未来政府部门在加大刚需住宅用地和刚需求住宅产品,保证有效供给的同时,更要想方设法强化商业地产项目的去库存力度,而对于‘商改住’的细则更应尽快满地并实施。

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