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城市摊大饼 三环四环沿线会给石家庄楼市一个怎样的的未来

独家腾讯房产水墨2017-04-03 12:09
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就像中国其它城市拓展空间的唯一路径就是摊大饼一样,河北省会的石家庄也不例外。在经过建设二环路三环路之后,石家庄市的四环路建设也已经进入规划行列。同样依照楼市跟着下一站交通的惯性,房地产开发的步伐也会逐步由市中心向周边转移。这一点其实已经在近年来的石家庄市房地产企业的布局和各个项目的建设中得到了充分印证。

城市摊大饼 三环四环沿线会给石家庄楼市一个怎样的的未来

记者了解到,如今石家庄北二环沿线的楼盘就达28个,南二环沿线的楼盘达12个;西二环沿线的楼盘达18个,东二环沿线的楼盘也达15个;而南三环沿线的楼盘也达到8个,东三环沿线的楼盘也达12个,西三环沿线有楼盘达30个;而与此同时,位置在二环与三环之间的楼盘也迫近百个。

大咖争相外溢 阴谋还是阳谋

记者注意到,如果说天山、卓达、宇辰地产等本土品牌与万达、华润、恒大、绿地、保利、荣盛等实力房企已将二环内的地块几近囊括的话,那么抓紧在国家实施京津冀协同发展战略之后进行产业布局的外地大品牌房企,则不得不在采取各种方式想继续分享城市中央仅有地块蛋糕的同时,将触角伸向省城周边的三环、四环沿线甚至栾城、藁城、正定、鹿泉等新四区。这一点从恒大、保利、碧桂园(资料 图库)、宝能、绿城、富力,融创、华夏幸福等争相进驻这些区域,掀起从城市周边形成合围开发的热潮中可见一斑。这种大品牌房企争相外溢的现象,已经在今年愈演愈烈。如融创拿下了贾村地块,保利东郡已在藁城崛起,就连一直远离石家庄的万科也坐不住了,据说也以收购的方式拿下了润德天悦城(资料 图库) 后续开发的土地,正式成立公司并开始运营。

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专家分析称,这种大品牌房企的争相外溢,表面上是一种占据周边空间,抢占土地资源,开发城市新空间的布局与准备,实际上除了将开发项目延展到二环之外的广阔天地之外,也将其固有的品牌价值优势进一步向城市周边拓展,这一方面加速了城市摊大饼的速度,也打开了一向空旷荒凉的城市空间,形成了外溢合围的开发模式,另一方面,无形中也增大了长期寄居于此的本土小型房企的生存压力,挤占了他们施展的能力与空间,也迫使他们屈从于资金、技术、管理、补证等诸多压力转手与这些大房企进行包括股权转让、并购等方式在内的合作开发。

“庄漂”四周漂移 有意还是无奈

记者注意到,由去年前9个月开始的上一轮房价上涨之势,尽管被10月开始的严查有所遏制,但整个四季度和今年的头两个月,关于房子的私下炒作,炒买炒卖就已经暗潮汹涌,而当“石家庄出现房源荒”,“石家庄房价摸高N万”,“购房淡定者已死”等恶意炒作的抬头,更是增加了人们对于房子需求的恐慌心理;而就在开发商、不良中介和类中介媒体的连环炒作之下,石家庄市还突然冒出了一些购房讲座式的“大讲堂”,极尽向市民进行一些购房知识的普及与宣传,鼓励市民尽快买房之能事,一些市民在被洗脑过后,加速了投资购房的觉醒,也纷纷加入到了购房大军的行列。

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于是,今年春节过后,石家庄的市中心的房价突然飙升到每平方米2万元之上,甚至有的楼盘已经涨到了价格每平方米25000元,尽管如此飞涨的房价已经非常离谱,但一些楼盘的开盘时仍然显示出房子少而购房者多的供不应求状。

于是,最让人感到难过的是刚刚在省城落脚的那些刚需的“庄漂”们,他们已经完全被高房价挤出了市区,完全失去了在市中心购房的能力;即便是有的“庄漂”们花高价买了市中心的房子,他们也高兴不起来,因为高额的还房贷压力已让他们的生活失去了乐趣与浪漫。

于是,一些还想在这个城市创业的“庄漂”们不得不开始为了房子与安家向城市的四周漂移。除了较早买到房子的极少数人感到庆幸之外,绝大多数的“庄漂”则无奈地做出了向二环之外或者新四区寻找安家之地的选择。“我们已经没有能力在市区购房了,而选择一处在周边区域的优质房源却不是那么容易,虽然周边的房价也随着市区的房价上涨水涨船高,但毕竟各种配套设施都不完备。”已经是“庄漂”一族的小丽一席话透着一种纠结与悲凉。

同样是一对大学毕业想在石家庄干一番事业的情侣,本想在市中心买房结婚的,但高昂的房价让他们只好打消了这一念头:“我再坚持到年底,如果实在觉得没意思,就和女朋友一起回老家邢台了。”王先生的表述其实也代表了很多“庄漂”一族的共同心声。

城市空间拓展 固守还是重塑

尽管3月17日石家庄颁布的楼市限购令,已经让失去控制的楼市渐渐回归理性;而随着限贷政策的推出和外地人购房者的被限,那种为房子而房子的购房狂热也开始平息。但实际上,这并不能限住石家庄整个城市空间向四周拓展的脚步,也抵挡不住大量城市人口向周边转移的步伐。

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首先从整个城市的规划而言,据说石家庄要建500万人口的大城市,而这样必然会带来更多更新的人口流入,如果将这些新流入的人口完全放在市区的话,那么,城市的交通压力、上学压力、就医压力都会吃不消。因此,向城市周边发展,高起点、高质量、高档次地建设新的城市副中心已成当务之急。 那么在城市区划调整和正定新区与正定县二合一之后,真的是在加快与市区进行融合的同时,为整个城市格局稳步、科学、有序地向外延展提供了可能。

其次随着石家庄三环路建成通车和四环路的开工修建,随着轨道交通建设速度的加快和地铁的即将通车试运行,都将使整个城市的交通环境得到更多改善。当然这样的一种交通环境的改善自然也不会被那些实力不凡的大品牌开发商放过,他们也感到未来省城三环、四环一带的楼市必然会因地铁的修建和交通改善带来更多的人气。

“一个城市的物理空间要想达到现代化城市的要求,就必须适时对其进行拓展。固守一寓也好,墨守成规也罢,都不能实现这一目标,要达到这目标的路径只有一个,科学规划对城市进行重塑。这其实也复合‘生态修复、城市修补’的时代要求。”著名建筑设计师刘晔先生在接受记者采访时如是说。

新城市副中心 梦想还是现实

记者注意到,如今的石家庄城市建设项目众多。中山路上华润万象城城市综合体的建设接近尾声、地铁一号线、二号线、三号线都在加紧建设;和平路西延、槐安路东拓西延,南二环路西延、山前大道拓宽和散落在东西南北中的无数个住宅、工业、商业、旅游地产项目如火如荼的建设,都使石家庄成为了一个“大工地”。

在市区建设稳步推进的同时,正定新区、正定县、高新区的建设也都紧锣密鼓。而以一个或多个房地产项目为龙头构建新的城市副中心的势头也开始强劲起来。以市区而言,当万达广场的建成投用已经形成了新的城市副中心的时候,其对城市发展的带动作用也逐步显现;而当天山世界之门(资料 论坛 图库 )傲立于东开发区的沃土之上,这一燕赵文化旅游综合体的建设也将会形成新的城市副中心。

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再看正定新区,近年来随着体育中心、展览中心、体育馆、图书馆等公共设施的建设,随着宝能集团、天山集团、旅投国际、众美地产加上包括融创等大牌房企的进驻,一个新的城市北跨后的城市中心也将崛起,这样一个以滹沱河两岸为依托建设的新的城市中心,无疑是对旧有城市格局的一次全新突破,也是将城市带入生态、文明、绿色、低碳必然过程,更是未来进入小康社会和自觉选择。

那么,未来新的城市副中心则极有可能在三环与四环路沿线重现,虽然这样的城市副中心模样还不能最终确定,但向此间发展甚至是城市中心的向外转移,则是石家庄这座城市发展的必然趋势。谁也别任性,谁也别跟趋势作对。

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