石家庄进入中国百强城市的楼市效应

独家腾讯房产水墨2017-11-21 15:19

近来关于石家庄这个城市的新闻接踵而来。先是几经努力这个京津冀版图上重要的结点城市,终于获得了全国文明城市的称号;然后是在华顿经济研究院发布的“2017年中国百强城市排行榜”中石家庄排名第27位。这对于深陷低谷的石家庄楼市来说不啻为是一条好消息;也似乎是给那些为雾霾所困又无法逃离的庄里人带来了一些心理安慰。

记者了解到,包含经济和非经济(软经济)两大系列指标体系的中国百强城市排行榜中经济指标由GDP和居民储蓄两部分构成,占比61.8%;非经济(软经济)指标由科教、文化、卫生、生态环境四部分构成,占比38.2%,如果说从这些指标中可以全面、科学地衡量一个城市经济、社会、文化、生态等综合发展水平的话,那么位于第27位的石家庄市的楼市发展情况也理应包括在内;因而在这2017年的岁末时节,彰显城市综合实力的这一排行也自然会对眼下和未来一段时间的楼市带来影响。

一、吸引效应

大家都知道,尽管近年来石家庄楼市面临多次的严查、整顿、调控等综合整治;尽管今年以来的限购、限贷、限价与限售已经使楼市进入“严冬”时节销售不畅,但全国排行前列的大牌房企仍然对进驻石家庄情有独钟;无论是参与拍地,还是通过并购、合作、收购、重组等方式拿地,都使得外地品牌房企在石家庄的项目进一步增多。

据不完全统计,截止到目前,已有万达、恒大、绿城、绿地、宝能、保利、荣盛、融创、万科、远洋、美的、金科、金辉、碧桂园(资料 图库)、富力、旭辉、泰禾等多家外地品牌房企进驻石家庄。

石家庄进入中国百强城市的楼市效应

“在京津冀协同发展的大背景下,在一些外地品牌房企于本土拿地已经相当困难的情况下,在中国经济发展下一个中心是京津冀城市群的广泛认知下,在国家建设雄安新区的战略考量下,一些外地品牌房地产企业将发展的目标选在石家庄并不稀奇。这是跟石家庄市是河北省会和京津冀城市群中重要的结点城市的地位是分不开的。”河北省不动产商会常务副会长李水源先生这样分析说:“一是石家庄的城市经济尽管存在产业布局上的短板,但因近年来现代服务业的崛起已使城市的软实力明显上升;二是有关方面对于承接疏解北京非首都功能外溢的工作动手较早,相关产业、市场的配套已经形成,新的总部经济基地和市场体系正在形成。那么结果自然大家都看到了,2017年中国百强城市排行榜中石家庄进到了30强排名第27位。这也是能够吸引更多大品牌房企来石家庄进行房地产开发的重要因素。”

二、城市本体效应

记者了解到,长期以来石家庄市的城市发展因发展方向的不断变化而导致产业布局不尽合理,在原有一匹布(七大纺织厂)、一片药(华药等药厂)一滴油(石家庄炼油厂)、一袋奶(三鹿)等“四个一”产业体系呈现萎缩之势,而位于栾城的装备制造基地未能成形时,整个城市能够吸纳万人就业的可以生产高科技、高附加值养产品的企业就显得凤毛麟角。虽然目前的格力和飞机制造企业已在高新区和栾城区立足,但整体产业的不完善、不均衡的面貌并未完全改观。

这注定石家庄这座城市的定位必须向建设国家商贸物流中心城市的目标倾斜。而建设商贸物流中心城市的重要环节必须是做好第三产业和现代服务业的有序发展,使得交通、商业设施、金融、人才、物流等服务体系更加完善,甚至是与国际接轨。

石家庄进入中国百强城市的楼市效应

而从石家庄市进入中国百强城市前30强的实际来看,现代服务业与第三产业发展所占的比例已经明显增多。全市现代服务业保持了快速增长的发展态势,集聚效应初步显现,辐射带动功能不断增强。城市综合体、电子商务、旅游、金融等多种业态发展欣欣向荣,推动服务业由“传统”向“现代”转型;商贸领域新业态不断涌现,领驭城市现代繁华;会展业蓬勃发展,不断迸发出强大的经济能量,成为经济增长、产业转型的强劲新引擎。

专家分析称,今年要力争现代服务业占GDP的比重达到49%的目标的实现无疑与石家庄市进入中国百强城市前30强的排位相契合。从而也为楼市的后续发展带来全新助力。

而专家也指出,虽然石家庄市已经进入全国百强城市中的前30强,是对城市发展的一种肯定,但我们也要客观认清石家庄市城市发展的现实,不要沾沾自喜,盲目乐观。因为我们只排在百强中的27位,列省会城市第17位 只排在合肥、太原、昆明、南昌、贵阳、南宁、呼和浩特、乌鲁木齐、兰州等省会之前与济南、郑州等相邻城市比还有差距。

三、带动与引领效应

毫无疑问,石家庄进入中国百强城市前30强既是对整个城市定位与经济转型发展的一种肯定;同时这种肯定对河北城市化的带动作用和对周边城市的引领作用也不可低估。

石家庄进入中国百强城市的楼市效应

进入全国城市百强虽然只是万里长征迈出的第一步,但整个城市综合实力的提升也是不争的事实。一方面,地铁的开通和多条道路的东进西延北拓南进,无形中拉抻了城市的新边界,而石家庄机场升级改造、石家庄东站的建设及石济客运专线的开通在即,更加方便人们出行的同时,也为商业物流的发展创造了更好的条件,使大量的人流、物流、信息流、资金流、人才流云集省会成为可能。

另一方面,随着围绕京津冀协同发展而进行的产业准备和结构调整的方兴未艾,随着正定、栾城、藁城、鹿泉等新四区与市区整合程度的进一步提高和城市向北发展格局的进一步显现,都使得城市功能得以更好地向外辐射。对于带动相邻城区的经济发展的作用也会日渐明显。

四、对房价的维稳效应

记者注意到,石家庄市的房价由1万元/平方米升至1.5万元/平方米用了七年的时间,而由1.5万元/平方米上升到2万元/平方米却用了半年多一点的时间。房价的如此涨幅已经超出人们的预料,而为控制高房价进行的“四限”调控正如火如荼进行中,有关方面提供的数据显示,今年石家庄市房价均价已达到15699元/平方米,占全国前10名,而石家庄在全国百强城市中名列27。石家庄平均工资收入为6700元左右的情况也表明,广大市民的人均收入也与房价严重倒挂。

那么石家庄进入中国百强前三十强的排位也表明,这其中房地产对经济的拉动作用不可小视,而房价对于经济的影响也显而易见。

石家庄进入中国百强城市的楼市效应

专家分析称,目前因楼市整体销售不畅可能会使房价的上升戛然而止,但土地财政所占比例如果不减少,地价仍然在不断上升,要想使房价短期内下降也很难做到。另外从需求层面上看,目前石家庄市二环以里的房价均价已经突破2万元/平方米;而不限购的鹿泉区有的楼盘价格已经上升到1.7万元/平方米;足见人们对于住房的需求仍然存在,热度不减。从这个意义上讲,石家庄市进入中国百强前三十强的排位,也可以说是未来房价相对稳定的一种注解。

五、不断加速的城市化进程

都说石家庄是“国际庄”,而近年来石家庄随着像万达广场、万象天成、勒泰中心(资料 论坛 图库 )等的出现和正定新区的场馆建设越来越显出“国际范”儿。

石家庄进入中国百强城市的楼市效应

然而,纵观整个城市,市区的人口根据2016年末人口变动调查推算,全市常住人口为1015.12万人,与上年相比增加8.01万人,增长0.795%。与2010年人口普查相比,六年净增人口60.33万人,年均增长率1.36%。按地域人口分布,市区总人口为471.26万人,其中主城区为308.45万人,与上年相比分别增长1.46%和1.77%,分别增加6.78万人和5.36万人,增加人数占全市增加人数的84.64%和66.92%,远远高于周边县(市)0.22%的增速,人口数量向主城区流入的趋势比较明显。

有消息称石家庄市主城区要建设500万人口的大都市,这样一种人口流入趋势的日渐增长,仍然是住房消费的潜在需求;而每年大中专院校毕业生的涌入和一些以人才引进为主的人口流入,都会成为住房的新的“刚需族”。另外再加上二孩政策的落地因新生婴儿的增多导致住房改善性需求的增长也逐步显现。而那种享受好的教育、商业、交通、医疗等优质资源的楼盘则会成为更多人关注的焦点。

六、城市的旧小区改造与城市更新

大家都知道几乎用了近10年的时间,石家庄市主城区城中村的改造才接近完成;而随后的其它旧村的改造也在各个区域风生水起。一些旧村正在这片土地上消失,而因保护性开发做得不够,这些旧村或将难留一丝往日痕迹。

石家庄进入中国百强城市的楼市效应

当城中村改造之后诞生的新的商业设施也好,新的社区也罢,都在改变城市面貌,促进城市品质提升方面作用明显;反观一些旧小区的改造却因种种原因而迟迟未动。以长安区的水工局宿舍、华药三区、华药四区、棉三、棉四、棉五、谈固小区、建明小区等棚户区和老旧小区为例,这些大都建于30到40年前的小区普遍存在着居住环境差,居住人口杂、物业管理缺失,设施年久失修等诸多不宜居的现象,这种老旧小区的存在与进行过城中村改造后的项目和旧厂区建设起来的项目相比形成了巨大的反差。

繁荣与衰落并存,现代与破败同在。正在成为城市现代化征程中必须解决的问题;而当日前有关领导到棉五小区调研时,人们看到已经破败的小区亟待改进的场景,都为能够早日对这些小区进行改造充满了期待。

七、装配式建筑离我们还有多远。

我们目前的建筑形态多是钢筋水泥构成的城市森林;多是通过最原始的方式将楼房层层构建起来,既不节能,也不环保,同时建设的时间也过长。解决这样的问题其实也已经在市政府和有关部门的统筹考虑之中。不久前,石家庄市住房和城乡建设局关于对全市建筑节能、墙材革新与装配式建筑工作检查考核的通知;石家庄市政府也以46号文件的形式,提出了关于大力发展装配式建筑的实施意见。

意见中明确要求,2017年起,桥西区、裕华区、长安区、新华区和省级试点县平山县政府投资项目50%以上采用装配式建造方式建设;非政府投资开发项目10%以上采用装配式建造方式建设。在全市范围内大力推广农村装配式建筑。建成两条预制混凝土构件生产线,年生产能力达到9万立方米以上。另外再谋划两个装配式建筑产业基地、2018年新四区新建建筑面积10%以上采用装配式建造。

石家庄进入中国百强城市的楼市效应

记者注意到,对于装配式建筑,最早的倡导者和实践者应属卓达集团,只不过是因为种种原因,卓达的装配式住宅还未曾见诸产品,反观,深圳万科却依托自己在装配式住宅上的强大优势,在润德万科翡翠公园项目建设上占得先机,成为我市首个装配式建筑项目。

专家称尽管石家庄也已列入装配式建筑全国重点推广城市,也有一些单位成为基地,这一点也与石家庄进入中国百强城市的步伐相一致,但真正的像万科、碧桂园这样能够真正拿得出装配式建筑的房地产企业却不多;可见石家庄市建筑的装配式时代还有许多路要走。

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