楼市衰与荣:地铁不是拯救楼市的万能钥匙

独家腾讯房产水墨2017-12-20 16:13

石家庄通地铁了。虽然只开通了一条半线,但对于整个城市生活的影响却日渐显现。虽然只运行了半年的时间,但对城市格局的改变仍然穿越时空,有目共睹。

楼市衰与荣:地铁不是拯救楼市的万能钥匙

近来又见关于石家庄地铁的新闻多了起来。先是地铁2号线一期工程首个开始盾构施工的区间--运河桥至蓝天圣木站区间右线成功穿越石德铁路、石济客运专线两条铁路线,使整个线路的贯通取得了突破性进展;接着石家庄市城市轨道交通第二期建设规划也在网上曝光。即2018年至2024年,拟建线路总长约105公里(其中,1号线三期工程约3.0公里,2号线二期约23.2公里,4号线约23.3公里、5号线约28.9公里、6号线约26.8公里)。

再炒地铁房的冷饭谁还会吃?

记者注意到,伴随着这些地铁建设信息接连出炉,一度偃旗息鼓的“地铁房”炒作又开始活跃起来。不光是一些有名的楼盘进入了地铁楼盘榜单,就连一些从未出现过的楼盘或者还未建的楼盘也堂而皇之地被列入了炒作对象;更有意思的是一些所谓高端名盘也打出了“双地铁房”的概念,仿佛在楼市处于“四限”的阶段和去化率走低的时候,再度炒作地铁概念就能够让楼市“起死回生”一样。

楼市衰与荣:地铁不是拯救楼市的万能钥匙

有关专家分析称,虽说楼市往往是跟着下一站交通,但地铁本身就是一个城市交通工具,其在解决百姓出行,缓解交通拥堵,提升城市品位等方面功不可没,对于一些地铁终点和起点的“刚需”楼盘销售也会起到一定作用,但如果凭借炒作地铁房的概念能够带来楼市复苏的话,显然这种功效还未能达到。地铁就是地铁,地铁不是拯救楼市的万能钥匙。

而记者也了解到,一般而言越是接近城市的边缘地区,由于区位条件的改善幅度很大,土地集聚利用比较显著,故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显。所以越是交通不成熟的区域,地铁投资对周边地区产生的效益越大,房地产价格的升幅也越大。从整个石家庄地铁实际运营的情况来看,目前可能地铁1号线西王站和终点站洨河大道附近的楼盘会直接受益一些,虽然新近关于石家庄地铁建设新的线路规划相继曝光,但很多的楼盘仍然处于概念的阶段。

楼市衰与荣:地铁不是拯救楼市的万能钥匙

“只要规划一提到地铁,哪怕是离项目最近地铁站还有几公里的距离,也会打出地铁房的概念。这在石家庄市近年来的楼盘销售中屡见不鲜。”一位资深的房地产从业人士这样告诉记者:“从现实的情况看,地铁盘的炒作中确实出现良莠不齐,鱼龙混杂的的情况。”

每套总价300万的房子打地铁房概念有用吗

记者注意到,在新近重新炒作地铁房概念的楼盘中,既有已经开通的地铁1号线沿线的楼盘,也有正定新区、藁城区、栾城区的楼盘;既有本土企业开发的楼盘,也有外地大品牌房企开发的楼盘。如果说那些处于站点两端的末梢盘打出地铁概念可能还会起点作用的话,那么每套房子总价300万元左右的房子也打地铁房的概念就显得生搬硬套般的非常不专业了。

楼市衰与荣:地铁不是拯救楼市的万能钥匙

“如果能够买得起每套300万元甚至500万元房子的业主,他们还会坐地铁吗?很显然他们中的绝大多数是不会坐地铁的。”资深的商业地产运营商杨金强先生这样说:“现在楼盘的销售也好,促销也罢,都在提倡精准营销。如果是一般的楼盘打打地铁的概念还可以,那么一些高端楼盘也打地铁房的概念就有点乱用概念之嫌疑了。”

防忽悠要正确认识“地铁盘”

记者了解到,自打石家庄决定要建地铁的那天起,围绕着地铁沿线楼盘的炒作就接连不断,不绝于耳。当地铁真的通行而地铁房并未像预先所想像的那般有很大的升值空间时;当一些地铁起点与终点的楼盘在地铁运营后确实价格上升时;特别是当一些地铁的后续工程还只是规划与文字的时候,善良的人们对于有关地铁盘的炒作更应正确认识,要认真考查楼盘的建设周期、开发商的资质和资金实力;更要防止被那些搭地铁建设之车而变相炒作的“伪地铁盘”所忽悠。

楼市衰与荣:地铁不是拯救楼市的万能钥匙

“从石家庄市的实际情况看,地铁的建设与开通确实拉伸了整个城市的新边界。在改善城市面貌,提升城市功能的同时,对于楼盘的发展也有一定的正面作用,但这种作用不能过于夸大,应实事求是地给予公正的评价。”睿墨地产机构总经理金库先生这样对记者说。

抛开地铁概念之后的楼市真相

中国的楼市是政策性楼市。对于石家庄市来说也不例外。那么自从今年3月17日晚石家庄市政府突然发布楼市的“限购令”之后,接下来的限贷、限购与限售的政策也逐步推出,这样的政策环境之下,加上购房贷款门槛的加高,购房首付比例的提高,银行去杠杆的提速,使得整个楼市渐渐进入到了销售低迷期。

记者了解到,曾经在去年大赚了一把的中介公司如今已经风光不再,直接导致了二手房销路不畅和价格下跌;反观一手房,在无证不可上市“铁律”笼罩之下,那些五证不齐的房子只能打下内部认筹的“擦边球”来蓄客;也有的楼盘在万般无奈之下再次搬出地铁盘的概念来忽悠大众;但无论是在政策的影响之下做出怎样的选择,楼市的低迷与房价的下行已在所难免。

楼市衰与荣:地铁不是拯救楼市的万能钥匙

记者注意到,在目前石家庄市的楼盘销售中荣盛华府已经开始推出每套房总价中便宜17万元的特价房;而抱犊寨阿尔卡迪亚项目尽管开盘销售成果不错,但也是在价格上的“低开”高走。有消息说,大者(资料 论坛 图库 )别墅直降74万元;万和名著的楼盘直降39万;汇君城(资料 论坛 图库 微博)直降7万元。在楼市进入降价通道的今天,那么,石家庄市还有多少楼盘能够在高价格上死撑?那种每平方米在20000元以上的楼盘还能赢得多少喝彩?万科也好,恒大也罢,融创也好,保利也罢,谁都不可能逃脱高房价下去化率低的命运。

国家统计局数据显示,11月中旬,2017年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,整体来看,一线城市新房价格环比下降,二手房价格持平;二三线城市二手房价格涨幅与上月相同或回落。本次发布的房价指数,反应出全国楼市向下调整的拐点初步确立,楼市热度开始正式潮退。近日,标普全球评级在发布的报告中表示,预测2018年中国全国范围内的地产销售额下降幅度将达到5%,主要缘于销售面积下降。市场普遍预计明年楼市销售增速为下降5%-20%,最大降幅或超过2014年的销售增速下降7.6%,创2008年以来新低。

楼市衰与荣:地铁不是拯救楼市的万能钥匙

一位大师说:“预测给我们知识,而知识赋予我们智慧与洞见。”那么在2017年年末即将到来的时候,我们既对石家庄市地铁的建设给楼市发展带来的积极影响感到高兴,也要对那些因地铁而生的对于“地铁盘”的过于炒作保持冷静;我们既对今年的楼市变化感慨万分,更对来看楼市的“好年胜景”充满期待。

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