2017年楼市白皮书(六):2017年中国典型城市房地产住宅市场分析

石市和讯名家2018-02-23 10:07

[摘要]一线城市为政策重点调控对象,限购、限售等政策严控市场,北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)住宅供应量均大幅下滑,其中北京、上海供应量均腰斩。

一、一线城市住宅市场分析

1、一线城市受政策严控,供应量均大幅缩减

一线城市为政策重点调控对象,限购、限售等政策严控市场,北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)住宅供应量均大幅下滑,其中北京、上海供应量均腰斩。

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2、供应收缩及信贷政策收紧影响,北京、上海住宅成交量均腰斩

受供应大幅下滑及银行信贷政策收紧影响,一线城市成交量跌幅均高于供应量,北京、上海成交量分别减少63%、54%,广州、深圳成交量跌幅均在25%以上。

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3、供销比:一线城市成交量大幅收缩,致供销比升高

受政策综合影响,市场成交量跌幅高于供应量跌幅,四大一线城市供销比均上升,北京、上海、广州成交量仍大于供应量,供求矛盾将加剧。

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4、一线城市土地稀缺,住宅成交价格不断走高

一线城市维持16年市场热度,虽受政策重点调整,但整体均价仍呈现小幅上升态势,一线城市的资源优势和对人口的吸附力不减,市场需求仍处高位,对价格上升形成有利支撑,2017年,北京、上海住宅均价分别同比上涨35%、25%,广州、深圳分别同比小幅上涨2%、7%。

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5、北京、上海住宅库存持续去化,供求矛盾加剧

一线城市中,北京、上海库存量分别下滑12%、45%,主要受政府严控预售证以及市场需求仍然强劲因素影响,而广州、深圳库存量基本稳定。

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6、上海、广州去化周期维持低位,均在10个月以内

北京、上海、广州住宅去化周期均有所上升,其中北京成交量跌幅最大,去化周期增加最为明显,广州库存基本稳定而成交量受政策影响跌幅较大,导致去化周期小幅增加至9.2个月,但仍在10个月以内。

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二、二三线城市住宅市场分析

1、多个二线城市住宅供应量下滑,重庆(楼盘)供应量逆势上升,增幅近五成

二线城市中,重庆、武汉(楼盘)供应面积增加,其中重庆增幅高达51%,其余城市供应面积均下滑,南京(楼盘)、成都跌幅均在25%以上,总体来看,受一线城市门槛提高和政策趋严影响,二线城市在17年受到较高关注,整体竞争较为激烈,为房企重要拿地区域。

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2、三线供应小幅微增,比较一二线城市下滑来看,市场供应强劲

2017年三四线城市整体供应量小幅增加,在我们关注的典型三线城市中,常州(楼盘)、无锡(楼盘)供应量分别增加38%、26%,青岛(楼盘)、东莞(楼盘)、佛山(楼盘)分别下滑11%、12%、9%。

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3、热点二线城市成交量大幅下滑

二线典型城市当中,仅重庆成交量增加14%,其余城市受政策影响,住宅成交量均下滑,且跌幅较大,南京、天津(楼盘)、厦门(楼盘)成交量分别同比下滑43%、47%、45%。

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4、三线典型城市成交量均下滑,无锡跌幅高达55%

三线典型城市住宅成交量均下滑,无锡、佛山、东莞分别同比下滑51%、37%、31%,从今年的数据来看,三四线城市在二季度的市场大热态势在三、四季度逐渐退去,购房者逐渐回归理性,加上部分城市土地储备过量,未来有可能库存高企。

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5、重庆、成都市场需求强劲,供销比远小于1

二线城市中,除成都供销比下滑外,其余城市均有所增加,且大部分维持供求平衡,如天津、南京、苏州(楼盘)、武汉、厦门,成都、重庆两个城市供销比分别为0.73、0.69,市场需求强劲。

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6、典型三线城市供销比均增加,无锡、东莞、佛山成交量跌幅显著,供销比大于1

2017年典型三线城市供销比均增加,常州增加至0.84仍小于1,东莞、佛山增至1.21、1.14,供应量超过成交量,主要由于成交量跌幅过大影响。

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7、二三线城市住宅均价均不同程度上涨,市场热度延续至三线城市

2017年,二三线城市住宅成交均价均不同程度上涨,三线城市涨幅较大,如常州、无锡分别同比上涨50%、34%,涨幅最大,其次为二线城市重庆、厦门,分别同比上涨32%、25%,其他热点城市如武汉、苏州等,受政策执行较为严格影响,均价涨幅最小,仅分别上涨7%、8%。

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8、二三线典型城市去化周期均处合理范围内,部分城市低至6个月以内

受供应量、成交量大幅波动影响,二三线城市住宅去化周期均变化明显,如天津、佛山,成交量跌幅远大于供应量跌幅,导致整体去化周期翻倍,天津从7.5个月增至16.1个月,佛山从5.3个月增至10.0个月,而16年热点城市,如武汉、成都、南京、厦门等,去化周期均有所增加,武汉、南京仍维持5个月以内,市场供不应求态势未改,成都、厦门去化周期增至10个月以上,其他城市中,重庆由于成交量逆市上扬,去化周期跌至2.5个月,市场热度不减,东莞、苏州、无锡去化周期均在10个月左右。

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