2018年楼市预测: 今年购房投资需求将放缓

全国信息时报2018-02-24 09:56

信息时报讯 (记者 罗莎琳) 2017年随着限购、限价政策不断叠加,一二线城市房价较快上涨的势头得以遏制,高端项目供给受限,同时市场客户结构也进一步向“房住不炒”的调控目标靠拢,首次置业、首次改善型客户比重提升,投资客比例减少且理性回归,盲目购房的行为大为减少,这些特征或成楼市“新常态”。对此,近日克而瑞研究中心以一线城市与10个典型二线城市作为样本,对2017年购房人群个体特征和购房偏好进行了多角度的研究发现,35岁以上人群购买力最强;而随着不少城市加大宏观调控,异地购房难度加大。

35岁以上人群购房力最强

据克而瑞统计,购房和看房客户的年龄分布有显著差异:购房客户中,35岁以上的人是绝对主力群体,占比超过一半;而看房客户中,有60%的人来自26~35岁年龄段,仅有21%的客户在35岁以上。也就是说,大量年轻的客户在积极看房,然而却由于经济条件或其他原因的限制并未下手购房;而35岁以上的客户看房目的性更加明确,经济实力更强,购房转化率远高于年轻客户。

并且这一现象在一线城市体现得更加明显,在这些城市的看房人群中,35岁以下年轻人占比均不足35%;而在这些城市的购房人群中,35岁以上占比超过了60%。

广州本地客比例下降明显

从本市客户到该城市项目看房的情况来看,总体上这14个城市的看房客主要是本市客户,其中沈阳的本市客户占比最多,达到93.06%,最低的是广州仅占81.53%,且相比2016年,广州本地客户占比下降也最为明显,其次则是深圳。

克而瑞研究中心吴嘉茗认为,2017年由于异地购房投资的难度加大,外出看房的客户比例总体下降,除北京外其余城市的看房者所占来源于该市的访客人数比例相比2016年均小幅下降。但一线城市购房溢出的比例依旧高于其他城市。客户到外地看房占比最高的城市是深圳,2016年和2017年分别有66.77%和36.38%的客户到其他城市看房,尽管2017年该比例骤减,但相比于其他城市仍比较活跃;其次是北京2017年外溢客户占比反而比2016年更高。4个一线城市客户外溢程度按顺序为:深圳>上海>北京>广州。

一线城市客户不仅在外地置业投资动作积极,在本地也有较多出于投资需求的置业行为:从克而瑞的统计数据来看,投资型需求在一线城市的占比显然高于其他二线城市,一线城市房价的支撑力最为充足,在严格调(资料、团购、论坛)控的情况下,一线城市纯投资需求平均占比仍然高达23%,高出二线城市纯投资需求的平均占比8个百分点,其中深圳市场投资型需求的占比在14个城市中最高;与此相对的是,深圳纯自住型需求占比仅为42%,不足一半,纯粹投资的占比高达34%,自住兼投资的需求为25%。

从其他3个一线城市来看,北京、广州的投资型需求占比较高,而上海的首次改善型和再次改善型需求相对旺盛。一线城市首次置业占比较少,主要是由于一线城市购房成本相对较高,对于首次置业的人群来说购房难度较大。

三房型产品最受欢迎

从全国购房客户的总体偏好来看,90~140平方米是市场需求主流,合计占比过半。其中,有32%的客户在购房时首选90~120平方米的产品,这个面积段主要以两房、三房为主,能够满足首次置业以及首次改善型的主流需求,所以该面积段的产品也是市场主流;在最主流面积段以外,更多的客户偏好大户型的产品,而在面积大于120平方米的产品中,有23%的客户偏好120~140平方米的产品。140平方米作为普通住宅与豪宅的分水岭,面积再往上的产品受到总价升高的影响,选择的客户就偏少了。

根据全国客户偏好统计来看,三房产品实用性最高,在各线城市中都是最受欢迎的。此外一线、二线城市有较多的客户偏好一房、两房这样紧凑的小户型,三四线城市则更多客户偏好四房这样的大户型产品。从14个重点城市客户偏好的户型来看,广州、武汉和郑州均有半数以上的客户最为偏好三房产品,其他城市偏好三房产品的客户比例也多在30%以上。无论从户型设计、实用角度,还是总价控制等方面来看,面积适中的三房产品都具有非常大的竞争优势,可以最大限度满足处于不同人生居住状态的客户使用,实用性最强,所以说是“永不过时的中等三房”。

业内预测:

今年投资需求将放缓

业内人士表示,从政策动向来看,在“房住不炒”原则一再重申、各地持续收紧放贷资格和条件的大环境下,投资炒房的空间将持续被压缩。克而瑞研究中心吴嘉茗认为,2018年市场预计主要仍以满足刚需、首次改善型等自住型需求为主。就核心城市的投资性需求而言,受制于贷款、调控收紧等因素的限制,无论是本地置业还是外溢购房,2018年投资性需求的释放速度都将大大放缓。不过在外溢购房的范围上,受到邻近城市购房门槛提高的影响,一线城市外溢购房的空间距离可能会进一步扩大。

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